Como avaliar um desenvolvedor imobiliário antes de comprar no exterior

Uma transação imobiliária no exterior pode parecer ótima em uma apresentação: um preço de entrada baixo, um retorno esperado, uma área turística em desenvolvimento e imagens de visualização impressionantes. No entanto, pouco antes de o dinheiro ser transferido, a questão que separa um investimento gerido de riscos desnecessários é como verificar um promotor antes de comprar. O incorporador não é o único que vende o imóvel. É a entidade que é efectivamente responsável pelo terreno, pela execução, pelos prazos, pelo financiamento e por vezes também pelas promessas feitas ao investidor.

No setor imobiliário internacional, onde o investidor não está necessariamente familiarizado com o mercado, o idioma ou o sistema de registro local, a due diligence de um incorporador não é um item técnico. Esta é a primeira camada de proteção do capital e a capacidade de concretizar o potencial de rendimento e valorização da propriedade.

Como verificar um desenvolvedor antes de comprar: comece com evidências, não com promessas

O teste certo não começa com o que o vendedor parece convincente, mas com o que pode ser verificado de forma independente. um desenvolvedor respeitável deve apresentar informações claras sobre a empresa, os acionistas controladores, os projetos concluídos e a estrutura da transação. A relutância em entregar documentos, respostas vagas ou pressão para assinar rapidamente são sinais de alerta que exigem uma parada.

Solicite a razão social completa da empresa no país de atividade, seu número de registro, os nomes dos diretores e acionistas substanciais e os dados da empresa que detém os direitos sobre o terreno ou projeto. É importante compreender que por vezes a marca comercializadora não é a entidade que realiza a construção e não é proprietária do terreno. Isto não é necessariamente errado, mas deve ser bem documentado e explicado.

a revisão do registo societário deve incluir a data de constituição da empresa, o estado da sua actividade, os ônus materiais, na medida em que possam ser localizados, e se há liquidação, insolvência ou processos judiciais públicos. Nos mercados emergentes, a reputação local também tem um significado especial: um advogado, contador ou profissional local independente que trabalhe na área pode fornecer uma imagem que não aparece na apresentação de vendas.

Projetos concluídos são mais importantes que simulações

Um desenvolvedor pode apresentar excelentes planos arquitetônicos e ainda assim não conseguir entregar um projeto no prazo. Portanto, é necessário verificar o histórico real de desempenho. Peça uma lista de projetos concluídos, não apenas aqueles que estão em marketing ou construção, e examine-os por localização, ano de entrega, escopo, qualidade de conclusão e como funcionarão após a ocupação.

Vale a pena perguntar qual foi o intervalo entre a data de entrega contratual e a entrega real, se houve alguma alteração nas especificações e como foram resolvidos os defeitos descobertos após a entrega. Se for uma propriedade de hospitalidade ou um hotel-apartamento, não se contente com fotos do lobby. Verifique se o imóvel está operacional, se está ocupado, quem o administra e qual o nível de manutenção ao longo do tempo.

Só concluir a construção não é suficiente. Um investidor que adquire uma propriedade geradora de rendimentos também deve examinar a qualidade da propriedade como negócio: acessibilidade, procura na área, concorrência, padrões de mobiliário, pessoal operacional, avaliações de hóspedes e receitas reais. Um belo projeto que não é gerenciado adequadamente pode rapidamente desgastar o retorno.

Propriedade de terreno e licenças de construção: não há espaço para suposições

Uma das verificações mais essenciais é o direito do desenvolvedor de construir e vender. Deve ser feita uma distinção entre propriedade plena do terreno, arrendamento de longo prazo, contrato de opção, parceria com proprietário do terreno ou direito ainda sujeito a aprovação. Qualquer uma das situações pode ser legítima, mas o nível de risco e a documentação exigida variam.

Solicite a confirmação oficial dos direitos à terra, um mapa cadastral ou documento equivalente de acordo com o estado e uma explicação legal sobre gravames, comentários, direitos de terceiros e restrições de planejamento. Em alguns casos, a compra de uma unidade num projecto não confere a propriedade directa do terreno, mas sim um direito contratual ou direito de uso. Este não é necessariamente o negócio errado, mas deve ser precificado de acordo e suas implicações para futuras vendas, heranças e financiamento.

A licença de construção também deve ser exatamente adaptada ao projeto proposto. Verifique se o alvará é válido, se a designação urbanística é adequada ao uso previsto e se não existe diferença entre o número de pisos, a área da unidade ou o tipo de imóvel que lhe é vendido e os documentos aprovados. A promessa de que “tudo será resolvido mais tarde” não substitui um documento válido.

O financiamento está a ser examinado, porque o financiamento fraco se transforma em atrasos

Um projeto pode ser aprovado e bem planejado, mas ficar preso se o desenvolvedor não tiver fontes de financiamento suficientes. Pergunte qual é a percentagem de capital que o promotor investiu, se há apoio bancário, se os fundos adquiridos são utilizados para financiar a construção e o que acontece se a taxa de venda for inferior ao esperado.

um desenvolvedor que detém patrimônio significativo e está comprometido com o projeto geralmente apresenta um melhor alinhamento de interesses. Este é também o princípio que norteia os modelos de verdadeiras parcerias: quando a entidade mutuante ou organizadora permanece exposta financeiramente ao ativo, examina a transação numa perspetiva mais próxima da do investidor. A CII, por exemplo, detém 40% de todos os projetos dos quais é parceira – uma estrutura pensada para conectar o interesse do organizador com o interesse do grupo de investidores.

Verifique também o mecanismo de pagamento. Um pagamento que proceda apenas de acordo com marcos verificados, juntamente com proteções legais claras, é preferível a uma exigência de transferência antecipada de uma parte significativa dos rendimentos, independentemente do progresso. Um bom contrato define o que é considerado um marco, quem o aprova e quais são os direitos do comprador em caso de atraso material.

O rendimento proposto deve passar por um teste operacional

Um retorno esperado de 7% a 8% líquido pode ser uma meta razoável para um imóvel de alta qualidade numa área com procura, mas apenas se contar com descontos detalhados. Não é suficiente fazer uma declaração geral sobre o crescimento do turismo ou a elevada ocupação. Deve ser solicitado um modelo operacional que liste receita, sazonalidade, diária média, taxas de ocupação, taxas de administração, manutenção, limpeza, marketing, seguros, impostos, taxas de plataforma e reserva para reparos.

Vale a pena examinar pelo menos três cenários: conservador, básico e otimista. Se o negócio for rentável apenas num cenário optimista, é demasiado sensível. Se ainda gerar rendimentos razoáveis, mesmo com uma ocupação mais baixa ou preços de alojamento mais moderados, o quadro é mais estável.

O rendimento atual deve ser separado da valorização. Uma estimativa de cerca de 25% ao ano do valor do imóvel pode refletir o desempenho histórico em determinados mercados ou períodos, mas não é um compromisso com o futuro. As alterações nas taxas de juro, na oferta, na regulamentação, nas infra-estruturas e na procura turística afectam o preço. Um investidor profissional encara a valorização como uma opção baseada em dados, e não como a única base para justificar a transação.

Quem administra o imóvel após a compra?

Nos projectos geradores de rendimento, especialmente no imobiliário turístico, a qualidade da gestão faz parte da própria propriedade. Mesmo uma unidade em uma excelente localização não gerará receitas consistentes sem preços, marketing, gerenciamento de reservas, atendimento ao hóspede, manutenção e controle de despesas adequados.

Verifique se o próprio promotor gere o imóvel, transfere-o para uma sociedade gestora externa ou permite que cada proprietário escolha um operador. Cada modelo tem vantagens e desvantagens. O gerenciamento centralizado pode produzir um padrão de serviço uniforme, poder de marketing e melhor atendimento. Por outro lado, é necessário examinar as taxas de gestão, a transparência dos relatórios, a forma como as receitas são distribuídas e o seu direito de mudar de operador caso o desempenho não cumpra as metas.

O contrato de gestão deve esclarecer quem suporta os custos irregulares, por quanto tempo é válido, se existe exclusividade, qual é o mecanismo de reporte mensal e qual é a política do proprietário para a utilização do imóvel. Renda passiva não significa abrir mão da transparência.

Lista de verificação antes de assinar e transferir fundos

Antes de tomar uma decisão, certifique-se de ter uma resposta documentada para as seguintes perguntas:

A identidade da incorporadora, dos acionistas controladores e da entidade detentora dos direitos do projeto.

Prova de propriedade ou direito legal sobre o terreno, juntamente com um exame de gravames e restrições.

Licença de construção válida e total conformidade entre a licença, as especificações e a unidade a ser adquirida.

Histórico de projetos concluídos, incluindo datas reais de entrega e operação.

As fontes de financiamento do projeto e um mecanismo de pagamento que depende dos marcos.

Uma previsão detalhada de receita que inclui todas as despesas, não apenas o retorno de marketing.

Um acordo de gestão claro, um mecanismo de relatório e direitos em caso de mau desempenho.

Revisão jurídica independente do contrato, registo e estrutura fiscal no seu país de destino e país de residência.

O sinal mais forte: transparência mesmo quando há questões difíceis

um desenvolvedor respeitável não garante que não haja riscos. Ele explica quais são os riscos, como são gerenciados e o que acontece em cada cenário. Ele não se intimidou com perguntas sobre atrasos, custos incomuns, diminuição da ocupação ou opções de saída. Pelo contrário, fornece respostas, experiência e fluxo de trabalho baseados em evidências.

O objetivo não é encontrar o incorporador perfeito, pois projetos imobiliários sempre envolvem variáveis. O objetivo é escolher uma parte com capacidade comprovada, um interesse financeiro claro, direitos ordenados e um sistema que continue a funcionar mesmo após a assinatura do contrato. Quando tudo isso é pré-examinado, a aquisição passa de uma aposta em uma promessa a um investimento que pode ser gerenciado, medido e construído ao longo do tempo.

Artigo original no MyBatumi