Para quem é adequado um investimento em turismo gerenciado - e como avaliá-lo

Um investidor que compra um apartamento para alugar por curto prazo em outro país não está necessariamente procurando outro imóvel para cuidar. Procura um imóvel que saiba funcionar: receber hóspedes, ser cobrado, ser mantido num nível adequado e futuramente ser vendido em melhores condições. Portanto, a questão de quem é adequado para um investimento turístico gerido não diz respeito apenas ao orçamento inicial. Trata da natureza do investidor, do horizonte de investimento e da vontade de confiar a operação a um profissional com presença local.

Este investimento pode combinar rendimentos provenientes de alugueres de curta duração, exposição a mercados turísticos em crescimento e a possibilidade de aumento do valor do imóvel. No entanto, não substitui um depósito e não é adequado para quem procura imóveis no exterior. A diferença entre um negócio certo e um imóvel que gera decepção geralmente está na escolha do local, na qualidade do imóvel, no modelo de gestão e na capacidade de examinar dados e não apenas promessas.

Para um investidor que procura rendimento sem gerir um negócio turístico

O público natural para um investimento turístico gerido é uma pessoa que está interessada no rendimento potencial de uma propriedade, mas não quer tornar-se um pequeno gestor hoteleiro. o aluguel de curto prazo exige disponibilidade para os hóspedes, preços dinâmicos, coordenação de limpeza, manutenção, marketing em plataformas de reserva, tratamento de avaliações e cobrança contínua. Quando a propriedade está no exterior, qualquer operação simples torna-se mais complexa sem pessoal local.

Portanto, o modelo é especialmente adequado para empresários, funcionários seniores, profissionais e investidores que já possuem ativos ou carteira de investimentos e desejam agregar um componente imobiliário gerador de renda sem dedicar horas de trabalho semanalmente. Eles querem receber relatórios, entender os resultados e se envolver em decisões substanciais, mas não querem responder a uma mensagem de um convidado às 2 da manhã.

A gestão profissional não é apenas uma conveniência. Faz parte da economia da propriedade. A ocupação, o preço por noite, a avaliação da avaliação, a rapidez na solução de problemas e a qualidade da manutenção afetam diretamente a receita e o valor do imóvel no dia da venda. Uma propriedade mobilada ao nível da hospitalidade e gerida de forma consistente pode manter uma vantagem competitiva face aos apartamentos privados que não são mantidos ao mesmo nível.

Para quem é adequado um investimento turístico gerido em termos de capital e horizonte?

O investimento turístico gerido é adequado para quem aloca capital que não é necessário para a subsistência ou em caso de emergência. Mesmo quando o preço de entrada é relativamente baixo em comparação com os mercados imobiliários ocidentais, o custo total deve ser tido em conta: o preço de compra, custos fiscais e de registo, mobiliário se necessário, custos de financiamento, taxas de gestão e reservas para períodos com menor ocupação.

O investidor certo não examina apenas o preço do apartamento. Ele examina o custo total em relação ao lucro líquido esperado. A palavra líquido é importante aqui: o rendimento bruto das noites reservadas não é o rendimento que permanece nas mãos do proprietário do imóvel após limpeza, manutenção, taxas de distribuição, serviços de gestão e despesas operacionais.

O horizonte de investimento também é significativo. O turismo é afetado pela sazonalidade, voos, eventos locais, taxas de câmbio e ciclos de procura. Um investidor que procure liquidez ou lucro imediato dentro de alguns meses poderá descobrir que o mercado não está a funcionar ao ritmo que planeou. Por outro lado, quem constrói um horizonte de curto, médio e longo prazo – e entende que a renda atual e a valorização do valor não precisam ocorrer ao mesmo tempo – consegue ter uma visão mais equilibrada do investimento.

Em projectos turísticos seleccionados, os dados e modelos de negócio anteriores podem mostrar um retorno líquido anual de cerca de 7%-8%, juntamente com o potencial de melhoria de valor. Estes valores não são garantidos, pois o resultado real depende do desempenho do ativo e das condições de mercado. Um investidor sério deve exigir compreender os pressupostos por trás do número: ocupação estimada, preço médio por noite, sazonalidade, custos de gestão e um cenário mais conservador.

Para quem quer distribuição geográfica, não uma aventura descontrolada

O imobiliário turístico nos mercados emergentes atrai investidores porque por vezes permite a entrada a preços mais acessíveis, em áreas que beneficiam do aumento do turismo, do desenvolvimento de infra-estruturas e da procura de arrendamento de curta duração. A diversificação geográfica pode reduzir a dependência de um mercado residencial, de uma moeda ou de uma regulamentação.

Mas diversificação não é comprar um imóvel num país estrangeiro apenas para marcar um país estrangeiro. O investimento transfronteiriço é adequado para aqueles que estão dispostos a verificar a propriedade e os direitos sobre a propriedade, o quadro jurídico, a política fiscal, as opções de transferência de dinheiro, as condições de financiamento e a regulamentação local do alojamento turístico. Quando o serviço de investimento inclui localização de um ativo, auxílio na compra, registro legal, coordenação de financiamento, gestão contínua, arrecadação de receitas e planejamento de venda futura, o investidor recebe um processo mais ordenado. Ainda assim, ele deve entender o que está incluso no serviço, quem é o responsável por cada etapa e quais são os custos.

A abordagem correta é ver a propriedade hoteleira como um componente do portfólio, e não como todo o portfólio. Um investidor que já detém liquidez, investimentos negociáveis ​​ou activos no seu mercado interno pode utilizar esses activos para expandir potenciais fontes de rendimento. Por outro lado, aqueles que concentram toda a sua riqueza numa única propriedade num país que não conhecem, assumem um risco concentrado - mesmo que as perspectivas turísticas pareçam excelentes.

Quem deve escolher um imóvel consolidado e não apenas um lindo apartamento

Fotos impressionantes são uma ferramenta de marketing, não um estudo de viabilidade. Num aluguer de curta duração, um belo apartamento que não esteja bem localizado pode render menos do que um imóvel mais pequeno numa zona com procura estável, acesso à praia, ao centro da cidade, a centros de entretenimento ou a vias de transporte. O investidor certo entende que o imóvel é analisado de acordo com sua capacidade de rendimento e não apenas de acordo com seu gosto pessoal.

Imóveis consolidados em projetos de alta qualidade costumam trazer uma vantagem operacional: padrão uniforme de mobiliário, manutenção central, lobby ou serviços complementares, visibilidade da marca e, às vezes, também maior capacidade de comercialização do imóvel no momento da venda. Esta vantagem não elimina a necessidade de testes. Devem ser examinados o número de unidades do projecto, o nível de concorrência no ambiente, a qualidade da construção, as previsões de fornecimento futuro e se existe um compromisso claro da sociedade gestora com o nível de serviço.

A CII, como clube de investidores internacionais que opera através de um modelo de compra e administração, concentra-se na concentração de ativos nas principais áreas turísticas e no controle operacional ao longo da vida do investimento. Para um investidor, o valor não se limita à localização de um apartamento. Ele é capaz de examinar um ativo por meio de dados de demanda, estabelecer um sistema operacional local e manter um interesse comum entre as partes envolvidas na transação.

Quando é que um investimento turístico mal gerido

O modelo é menos indicado para quem quer ter controle total sobre cada detalhe: escolher cada hóspede, definir cada preço e fazer qualquer compra ou reparo por conta própria. Também é menos indicado para quem não está preparado para as oscilações da renda mensal. Mesmo um mercado turístico forte inclui épocas de pico e épocas fracas, e as receitas mensais são desiguais.

Também é menos adequado para um investidor que toma uma decisão com base apenas no retorno apresentado. Um rendimento aparentemente elevado pode depender de descontos agressivos de ocupação, custos parciais ou um preço de compra que não reflete o mercado. Se não houver transparência relativamente à fonte dos dados, ao método de cálculo, ao acordo de gestão e ao mecanismo de comunicação, não existe base suficiente para uma decisão de investimento.

Antes de alocar o capital, é aconselhável solicitar os documentos de propriedade e registo, a discriminação completa dos custos, a previsão de receitas por época, as condições de gestão, a forma de distribuição das receitas, as políticas de manutenção e as opções de venda. Você também deve considerar um cenário em que a ocupação seja inferior à previsão ou as vendas estejam atrasadas. Um bom negócio não é apenas aquele que se destaca no cenário otimista, mas aquele que permanece lógico mesmo quando o mercado é menos generoso.

A decisão começa nesse sentido, não com uma garantia de retorno

O investimento turístico gerido destina-se a um investidor que procura imóveis geradores de rendimento, com exposição à procura turística, dispersão internacional e atuação profissional, sem gerir propriamente a operação quotidiana. Requer capital disponível, expectativas realistas, um horizonte de investimento ordenado e a escolha de uma parte que saiba administrar de fato a propriedade e não apenas vendê-la.

A escolha certa não começa com a questão de quanto você pode ganhar, mas com a questão de saber se a propriedade, a localização e o mecanismo de gestão são adequados ao seu plano de capital pessoal. Quando a resposta se baseia em dados, no escrutínio jurídico e numa compreensão completa dos custos e riscos, o imobiliário turístico gerido pode passar da manutenção remota a um ativo que funciona como parte de uma carteira de investimentos planeada.

Artigo original no MyBatumi