Due Diligence Imobiliária Antes de Investir em uma Propriedade de Renda Estrangeira

Uma transação imobiliária no exterior pode ficar ótima numa apresentação: um preço de entrada acessível, um alto retorno esperado, uma área turística procurada e um apartamento mobiliado e pronto para ser recebido. Mas entre uma apresentação de venda e um imóvel que gera receita real, existe uma due diligence imobiliária. Este é o processo que garante que o direito adquirido, os rendimentos apresentados e a capacidade de gerir o imóvel ao longo do tempo passam de facto no teste da realidade.

O investidor não precisa se tornar advogado, avaliador ou gerente de hotel local. Ele também deve compreender o que está sendo examinado, quais documentos devem estar disponíveis e quais respostas são insuficientes. Um bom investimento não se mede apenas pelo seu retorno potencial, mas também pela qualidade da informação em que se baseia a decisão.

O que é due diligence imobiliária e por que ela determina a qualidade da transação

A due diligence é um exame sistemático do imóvel, do vendedor, dos direitos legais, do ambiente de mercado, da previsão de receitas e despesas e do sistema de gestão que deve operar o imóvel após a compra. Numa transação local, por vezes é possível ter uma impressão do imóvel pessoalmente e conhecer todas as partes. Ao investir no exterior, a distância, o idioma e a familiaridade parcial com a regulamentação tornam o exame um componente central da decisão.

O objetivo não é encontrar um acordo isento de riscos. Não existe tal propriedade. O objetivo é identificar os riscos antes de transferir o dinheiro, quantificar o seu impacto económico e decidir se o preço, a estrutura da transação e os termos de compromisso os compensam. Por exemplo, uma propriedade numa área em desenvolvimento pode oferecer um elevado potencial de valorização, mas também estar exposta a uma maior volatilidade na procura. A decisão certa depende do horizonte de investimento, do fluxo de caixa necessário e da disposição do investidor em assumir riscos.

A due diligence legal começa com o direito adquirido

O primeiro passo é verificar quem é o proprietário cadastrado do imóvel e o que exatamente está sendo repassado ao comprador. Deve ser feita uma distinção entre propriedade plena, direito de arrendamento, participação na empresa que detém o imóvel, direito de uso ou obrigação futura de receber um ativo. Cada estrutura tem um significado diferente em termos de registro, venda futura, financiamento e tributação.

Um advogado local independente deve examinar o registo predial relevante, a cadeia de propriedade, a existência de gravames, execuções hipotecárias, hipotecas, direitos de terceiros e restrições de planeamento. Mesmo quando se trata de um projeto conhecido de um desenvolvedor respeitável, não basta fazer uma declaração geral de que tudo está em ordem. Um certificado baseado em documentos atuais deve ser obtido.

No caso de apartamentos em complexo hoteleiro ou hotel, também é necessário verificar os acordos conjuntos: qual é o bem comum, quem detém os direitos nas áreas comerciais, se há direito de uso da piscina, recepção ou instalações, e se há restrições para short rental. Um belo imóvel que não tem permissão para operar no modelo de renda apresentado ao investidor pode mudar todo o quadro econômico.

Os documentos que devem ser examinados profissionalmente

O âmbito dos documentos varia entre países e entre tipos de propriedades, mas numa transação imobiliária geradora de rendimentos, existem vários documentos que não devem ser ignorados:

Elabore ou confirme um registro atualizado que identifique o proprietário, o imóvel e os gravames existentes.

O contrato de venda completo, incluindo anexos, datas de pagamento, termos de suspensão e soluções em caso de violação.

Licenças de construção, alvarás de habite-se e licenças relevantes para exploração do imóvel ou para arrendamento de curta duração.

Contrato de gestão ou operação, incluindo taxas de administração, poderes do operador, período de contratação e termos de rescisão.

Dados reais de receitas e despesas, quando se trata de um imóvel que já está em operação e gerando receitas.

É importante examinar não só se o documento existe, mas também se é consistente com o resto do material. Se a área constante do registo for diferente da área constante do contrato, se a licença de funcionamento não corresponder ao tipo de atividade, ou se a garantia de rentabilidade não constar de contrato vinculativo, são necessários esclarecimentos antes de prosseguir.

A receita esperada não é um fluxo de caixa comprovado

Muitos investidores se concentram no número do retorno anual. Este é um ponto de partida, não uma conclusão. Um retorno líquido de 7% a 8% pode ser um valor atraente quando se baseia em receitas comprovadas, ocupação razoável, custos operacionais claros e um operador capaz. É menos significativo quando se baseia numa previsão optimista sem histórico de actividade ou sem uma discriminação completa das despesas.

Uma análise financeira adequada separa o rendimento bruto do rendimento que resta ao investidor. As taxas de ocupação deverão ser analisadas de acordo com as estações do ano, tarifa média por noite, taxas de plataforma de reserva, limpeza, manutenção, seguros, taxas municipais ou locais, eletricidade, água, marketing, reserva para reparações e taxas de gestão. Num imóvel comercial devem ser verificados os contratos de arrendamento, a qualidade dos inquilinos, os prazos de arrendamento, as vinculações, as garantias e a percentagem de espaço disponível.

Você deve solicitar um cenário de base, um cenário conservador e um cenário positivo. Um cenário conservador não é uma tentativa de frustrar o negócio, mas sim uma ferramenta para examinar a resiliência do fluxo de caixa. A questão certa não é apenas quanto a propriedade pode render num bom ano, mas o que acontece com a receita se a ocupação cair, se for necessária uma mudança de operador ou se as despesas de manutenção aumentarem.

O operador faz parte da propriedade

Em propriedades hoteleiras, apartamentos de férias e complexos hoteleiros, a qualidade da gestão afeta diretamente a renda e o valor da propriedade. Móveis de qualidade hoteleira, manutenção consistente, disponibilidade para os hóspedes, preços dinâmicos e marketing profissional não são detalhes operacionais menores. Eles são o mecanismo de geração de renda.

Verifique quem é o operador, quantos imóveis administra, qual o seu histórico de atividades, como são informados os dados de ocupação e renda e com que frequência os recursos são repassados ​​ao proprietário. É preciso também entender a divisão de poderes: se o investidor tem opção de mudar de operadora, o que acontece em caso de falha no serviço, quem aprova despesas irregulares e se há total transparência em relação aos pedidos e custos.

Nas transações em que a gestão se apresenta como parte integrante da solução, uma vantagem significativa é um fator que acompanha toda a cadeia: perda de ativos, aquisição, registro, financiamento, gestão e receita. Tal modelo reduz o número de interfaces para o investidor, mas não o isenta de examinar os acordos e mecanismos de reporte.

Testes de mercado: demanda real, não apenas uma promessa de crescimento

Uma zona turística ou uma cidade em desenvolvimento não é necessariamente uma oportunidade a todo custo. Uma verificação do mercado deve perguntar quem são os clientes da propriedade, o que impulsiona a procura, qual é a sazonalidade do turismo, quanta oferta nova se espera que entre no mercado e que infra-estruturas suportam a actividade. Um aeroporto, um novo passeio marítimo ou um projecto de transporte podem contribuir para a procura, mas um plano futuro deve ser diferenciado de uma infra-estrutura existente e funcional.

A comparação de preços deve basear-se em propriedades verdadeiramente semelhantes: a mesma área, nível de acabamento semelhante, estatuto jurídico idêntico e um modelo operacional paralelo. Um preço particularmente baixo pode indicar uma oportunidade, mas também baixa liquidez, um problema de registo, a necessidade de investimento adicional ou a qualidade da construção que não cumpre o padrão esperado.

Custos, moeda e tributação: onde o rendimento diminui

Um investidor internacional deve examinar a transação na moeda em que mede a sua riqueza, e não apenas na moeda local do ativo. As flutuações cambiais podem melhorar ou prejudicar o resultado, especialmente no curto prazo. Não há como eliminar completamente o risco em todas as transações, mas é possível entendê-lo antecipadamente e verificar se a receita, o preço de compra e as despesas operacionais estão denominados na mesma moeda ou estão expostos a variações diferentes.

A tributação também exige um exame individual. O imposto sobre compras, o imposto sobre o rendimento das rendas, o IVA, o imposto sobre as sociedades, o imposto sobre ganhos de capital e os custos de transferência de dinheiro variam de acordo com o país, a estrutura da holding e o país de residência do investidor. O planejamento tributário não deve ser motivo para a escolha de um imóvel, mas certamente pode afetar o retorno líquido e a estrutura correta de compra.

É assim que se parece uma decisão bem fundamentada antes de assinar

Uma vez recolhidas todas as informações, estas devem ser condensadas numa única imagem: qual é o preço total da transação, qual é o rendimento esperado depois de todas as despesas, quais são os principais pressupostos, quais os riscos que permanecem em aberto e qual a possível estratégia de saída. Uma propriedade digna de investimento deve ser entendida mesmo sem suposições vagas e sem depender apenas de aumentos de preços.

Nas operações da CII e da MyBatumi, a análise de propriedades geradoras de renda concentra-se em propriedades de alta qualidade nas principais áreas turísticas, em um sistema de gestão profissional e em um plano de negócios que combine receitas contínuas com potencial de valorização. Mesmo em um modelo acompanhante e gerenciado, a decisão do investidor deve ser baseada em dados, acordos e verificações que possam ser apresentadas e examinadas.

Antes de transferir o sinal, peça para ver as informações que devem proteger o investimento mesmo em um dia de mercado menos favorável: documentos cadastrais, fluxo de caixa conservador, um acordo de gestão claro e um plano de ação para situações excepcionais. Isto não é um excesso de cautela. Esta é a forma de transformar um investimento imobiliário no estrangeiro de uma promessa geral numa propriedade que pode ser gerida, medida e mantida com segurança ao longo do tempo.

Artigo original no MyBatumi