Tributação de investimentos imobiliários: como obter retornos líquidos no exterior

Uma transação imobiliária pode apresentar um retorno anual atrativo no papel, mas a verdadeira decisão é tomada de acordo com o valor que fica nas mãos do investidor após impostos, custos de gestão, financiamento e despesas inesperadas. A tributação do investimento imobiliário não é, portanto, um item técnico que é tratado após a compra, mas sim uma variável importante na escolha do país, tipo de propriedade, estrutura de participação e horizonte de saída.

Um investidor israelense que compra um imóvel no exterior geralmente tem dois centros fiscais: o país onde o ativo está localizado e o país da sua residência fiscal. Entre os dois pontos focais estão os tratados fiscais, possíveis créditos, obrigações de prestação de informações, conversões cambiais e definições locais que podem alterar o resultado económico. O planeamento adequado não se destina a “eliminar” os impostos, mas sim a evitar pagamentos duplos, surpresas no fluxo de caixa e decisões de investimento que dependem apenas de retornos brutos.

A tributação dos investimentos imobiliários começa com o retorno líquido

Muitos investidores analisam primeiro a taxa de retorno do aluguel. Este é um número importante, mas é parcial. Uma propriedade hoteleira num local turístico pode gerar receitas elevadas graças à ocupação e ao preço da noite, enquanto uma propriedade comercial pode gerar rendimentos mais estáveis ​​ao longo do tempo. Em cada caso, a questão é qual é o lucro tributável após as despesas reconhecidas e qual o valor que é efetivamente transferido para a conta do investidor.

O cálculo correto parte da receita bruta e reduz custos operacionais, taxas de administração, manutenção, seguros, taxas de plataforma, custos de marketing, financiamento e impostos locais. Posteriormente, é necessário examinar o imposto aplicável no país da propriedade, a obrigação de reportar em Israel e a possibilidade de receber um crédito por imposto pago fora de Israel. Só depois de tudo isto podemos falar de um retorno líquido real.

Uma diferença de alguns pontos percentuais entre o rendimento bruto e o rendimento líquido não é marginal. Ao longo dos anos de detenção, e especialmente num activo que foi adquirido através de financiamento ou destinado a gerar rendimento passivo, pode ter um impacto significativo na taxa de acumulação de capital.

As quatro camadas fiscais a serem verificadas antes de comprar

Impostos e custos no momento da compra

Em muitos países, o imposto de compra, o imposto de transferência de propriedade, as taxas de registro, os honorários de notário, os honorários advocatícios e, às vezes, também o IVA ou o imposto local se aplicam à compra de uma nova propriedade. A alíquota do imposto e o método de cálculo variam entre países, entre regiões e, às vezes, também entre um imóvel residencial, comercial e um imóvel que opera em formato hoteleiro.

Por exemplo, um preço de entrada baixo não garante um negócio barato. Um imóvel que parece atraente pelo preço de compra pode incluir altos custos de fechamento ou restrições de listagem que encarecem a transação. Portanto, deve-se calcular o custo total do investimento, e não se contentar com o preço que aparece no anúncio.

Imposto sobre rendimentos de aluguer ou alojamento

Os rendimentos de uma propriedade podem ser tributados de forma diferente dependendo da natureza da atividade. Aluguéis de longo prazo, aluguéis de curto prazo, apartamentos de férias gerenciados e quartos de hotel nem sempre são classificados da mesma forma. Em alguns mercados, a actividade hoteleira pode ser considerada uma actividade empresarial e exigir licenciamento, relatórios de IVA ou impostos designados para o turismo.

Essa classificação afeta não apenas a alíquota do imposto, mas também quais despesas podem ser deduzidas. Numa propriedade gerida por um hotel, por exemplo, todo o enquadramento operacional deve ser tido em conta: limpeza, recepção, manutenção dos quartos, marketing, gestão de receitas e sistemas de reservas. Quando as despesas são documentadas e geridas profissionalmente, é mais fácil estabelecer o resultado económico e os relatórios necessários.

Imposto no país de residência do investidor

Os residentes israelenses também podem ser obrigados a declarar e tributar em Israel em relação à renda gerada fora de Israel, sujeito à lei relevante, às faixas fiscais existentes e às circunstâncias pessoais. O imposto pago no país da propriedade pode, sob certas condições, ser reconhecido como crédito em Israel. No entanto, o crédito não é automático e depende, entre outras coisas, da natureza dos rendimentos, dos documentos, dos tratados fiscais e da forma de reporte.

A questão prática é simples: pagar impostos no exterior não isenta necessariamente você da obrigação de se reportar em Israel. Por outro lado, a apresentação regular de relatórios pode reduzir a situação de dupla tributação. Um investidor que espera até ao final do ano para recolher os documentos, em vez de construir um processo ordenado desde o primeiro dia, pode descobrir que os dados necessários não estão disponíveis ou não correspondem aos requisitos da Autoridade Tributária de Israel.

Imposto sobre vendas e ganhos de capital

Ao vender um imóvel, o país do bem geralmente busca tributar o ganho de capital nele gerado. A taxa de imposto pode ser afetada pelo período de detenção, pela identidade do vendedor, pelo tipo de propriedade, pelos custos de valorização que podem ser reconhecidos e, por vezes, também pelo valor da transação. Também em Israel a venda, o lucro acumulado e o crédito para impostos estrangeiros podem ser significativos.

É aqui que surge uma das grandes diferenças entre uma transação bem gerida e uma parcialmente gerida: a documentação. O contrato de compra, faturas de reforma, custos de móveis, despesas legais, taxas de corretagem e custos de vendas podem ser relevantes para o cálculo do lucro. Sem uma carteira organizada, o investidor poderá pagar imposto sobre um lucro substancialmente superior ao lucro económico que lhe resta.

Tratados fiscais: proteção possível, não isenção automática

Os tratados fiscais destinam-se a regular a distribuição dos direitos fiscais entre países e a reduzir situações de dupla tributação. Contudo, não se pode presumir que a mera existência de um tratado resolva todas as questões. Devem ser examinados o país de residência do investidor, o local de geração de rendimentos, a classificação dos rendimentos e as disposições do tratado específico.

Mesmo um investidor que detém um activo através de uma empresa ou parceria estrangeira não altera necessariamente o resultado fiscal para melhor. Às vezes, uma estrutura societária é adequada para fins de gestão, responsabilidade, transferência de direitos ou parceria entre investidores. Noutros casos, acrescenta custos administrativos, de relatórios e contabilísticos e pode até criar complexidade fiscal que é injustificada por um pequeno montante de investimento.

Decida a estrutura das participações antes de assinar

Existe uma diferença entre uma aquisição em nome de uma pessoa singular, uma aquisição através de uma empresa, uma participação conjunta com sócios ou uma participação numa estrutura de investimento consolidada. A escolha não deve basear-se num slogan como “Uma empresa sempre economiza impostos”. Depende do montante do investimento, do número de investidores, do horizonte de detenção, do país alvo, da forma como o rendimento é distribuído e do plano de saída.

Um investidor que procura um rendimento contínuo a partir de uma propriedade pode preferir uma estrutura simples e transparente. Um investidor que construa uma carteira de ativos, planeje agregar sócios ou vender direitos no futuro, poderá se beneficiar de uma estrutura diferente. Em qualquer caso, a reestruturação após a compra pode ser considerada um facto fiscal ou gerar custas judiciais, pelo que é uma decisão que deve ser tomada antes da transferência do dinheiro.

Moeda, finanças e relatórios: os detalhes que transformam o lucro

A tributação não existe separada da atividade financeira. Os rendimentos recebidos numa moeda estrangeira, um empréstimo contraído noutra moeda e os custos declarados em Israel em shekels criam exposição às taxas de câmbio. Mesmo quando o valor do próprio ativo aumenta, as flutuações cambiais podem afetar o lucro reportado e o fluxo de caixa disponível para o investidor.

O financiamento requer uma revisão separada. É necessário examinar se os juros e as despesas de financiamento são reconhecidos no país do ativo, em que condições e qual o significado de um empréstimo entre acionistas e uma holding. Além disso, deverá ser abordada a dedução fiscal na fonte, caso exista, e a forma como os rendimentos são transferidos da entidade gestora para o investidor.

A gestão profissional de propriedades não é apenas uma vantagem operacional. Também cria uma rotina de documentos: relatórios de receitas, declarações de ocupação, faturas de despesas, pagamentos de impostos locais e relatórios de distribuição. Para um investidor internacional, a informação organizada e acessível é um elemento de controlo de um ativo, mesmo quando não o gere diariamente.

Dúvidas que devem ser direcionadas ao consultor fiscal

Antes de assinar uma transação internacional, você deve buscar a opinião pessoal de um consultor tributário ou contador que esteja familiarizado com os dois países relevantes. As questões certas incluem a taxa de imposto sobre o rendimento corrente, as despesas reconhecidas, as obrigações de reporte em Israel, a possibilidade de um crédito fiscal estrangeiro, o imposto sobre a venda, o IVA ou a responsabilidade fiscal sobre o turismo e a estrutura apropriada para a holding.

Você também deve solicitar um cenário numérico e não se contentar com uma resposta geral. Tal cenário deveria apresentar renda anual projetada, ocupação conservadora, despesas administrativas, impostos locais, impostos em Israel e custo futuro de venda. Dessa forma, é possível comparar ativos e países de acordo com o que realmente importa: o capital e o fluxo de caixa que ficam nas mãos do investidor.

Na CII, vemos o exame fiscal como parte integrante da análise do negócio, juntamente com a qualidade do ativo, a demanda local, o mecanismo de gestão, o financiamento e um plano de saída. O investimento transfronteiriço requer uma estrutura que saiba como conectar a propriedade no terreno ao resultado financeiro do investidor.

O imposto não é motivo para renunciar a um investimento internacional com potencial. Ele é um motivo para escolher um negócio em que os números são transparentes antes da compra, os documentos são guardados ao longo do caminho e o plano de saída é examinado com a mesma seriedade do retorno apresentado no primeiro dia.

Artigo original no MyBatumi